Property Transfer

Hi to all.
I just need advice or guidance on whats the legal matter for transferring the land. Yung house and lot po e nakasanla with interest. My father just passed away and didnt left any will. He just talked to me over the fone to get ung titulo ng lupa. Pero second family kami, ung father ko e legally separated dun sa una nyang asawa. Meron akong kuya sa unang asawa ng papa ko. Panu po ung hatian ng property na naiwan ng papa ko. Meron akong copy ng marriage certificate ng father at mother ko pero is it valid kung legally separated sa unang asawa. Gusto ko lang po malaman ang right ko sa lupa kasi kung ako ung tutubos ng lupa ba nakasanla tapos ung kuya pala sa unang asawa ng papa ko mas malaking karapatan sa kin e siya na lang dapat magbayad nung utang ng papa ko. Ang kaso po e wala din pong ipapambayad ang kuya ko. Gusto ko lang po malaman ang magandang approach na madidivide and property ng papa ko equally sa lahat kaming magkakapatid.

Thank you in advance for the answers.

Lahat kayong mga anak ay may right over the properties of your father. You can discuss among yourselves kung pano ang hatian nyong mga heirs then you can execute extrajudicial settlement of estate dividing the properties. Kung may mariage contract ang parents mo, ang presumption is legitimate child ka with full share. Illegitimate children ay nakakakuha lng ng kalahati ng share ng legitimate na anak.

Just to add on karl704's comments. since legally separated lang sa unang asawa tatay mo, technically hindi sya pwedeng maikasal sa nanay mo so keep that in mind. kung ilaban yan ng unang family ng tatay mo para palabasin na illegitimate ka at kalahati lang ng mamanahin nila ang dapat mong matanggap.

imho, bago mo bayaran yung pagkakautang ng tatay mo ay gumawa na kayo ng malinaw na kasunduan para hindi magkagulo once matubos mo yung property.

Thank you so much for the answers. I have further questions po.

Assuming na hindi valid and marriage certificate ng parents ko at assuming na illegitimate children kami ng siblings ko, Panu po ang magiging hatian ng property, dalawa sila sa unang asawa at tatlo kami sa pangalawang asawa? 50% for two at 50% sa three?

Wala silang means para matubos ang lupa so panu at anung kasunduan ang dapat kung iraise bago ko tubusin ung property?

Kindly advise po ng best approach and thank yoi o much in advance for the answers.

Try knowing also how to deal with real property. I hope you find this helpful. https://www.alburovillanueva.com/land-titles-property-dealings

@Ronelde

just to make it simple, sabihin natin na si legitimate child ay entitled sa 100k na mana, si illegitimate child ay entitled sa 50k lamang (half of what the legitimate child is entitled).

regarding sa sitwasyon nyo, i would advise hire a lawyer para matulungan ka magdraft ng kasunduan sa ariarian.

Nasa abroad po tatay ko bout 20 yrs ago. Pinakiusapan po nanay ko ng kaibigan nia na duon cila tumira sa tabing lote namin. Tapos nagpatayo na cila ng bahay hanggang ngaun nandun pa rin cila. Sabi ng tatay ko wala naman daw cyang pirma kung naibenta ni nanay sa kanila. Maari po bang hatiin ang lote. Kung naibenta po ni nanay parang condugal. Please advice. Thank you po.

so balak nyo kasuhan ang nanay nyo sa pagbebenta ng ariarian na conjugal property?

Never po naming gagawin kay nanay.. Ci tatay ang may gusto malaman kung may karapatan pa ciang kunin ang kalahati ng lote. Nag aaway po kasi cilang makapitbahay ngaun. 82 yrs old na c nanay c tatay nam po 77 yrs old na. Kaya matatanda na po at d alam ang karapatan nila. Wala naman po kaming alam gaani sa batas kaya gusto po naming malaman kung nakaka apak na po kami ng karapatan ng ibang tao. Sabi po kasi ni tatay gusto nia kunin kalahati na loteng pinagtauan nila ng bahay. Natakot naman kaming magkakapatid baka makulong pa cya .ipinabaranggay na po kasi cia ng dalawang beses kasi ayaw ng kabila na mag bigay ng daan kaya sabi ni tatay kanya pa rin daw kalahati. Dun sa lote.kung tutuusin. Anu po bang legal na paliwang para kay tatay at kabila para magkaayou po cila. Nung tinanong po namin c nanay sabi nya nagbigay ng dalawang libo yung kaibigan nia sa kanya tapos tapos nagpatayo na ng concrete na bahat sa tabi namin. Ngaun lang po napag uusapan ngaung matanda na cila kasi ngaun lang po ung conflict nila sa daan. May daanan naman po pero nagalit lang si tatay kasi ung kanila nalang ang wala sa linya. Lahat kami magkakapit bahay hanggang dulo pareho ang luwang. Pagdating sa kanila makipot mahirap mag maneobra ng sasakyan paglabas ng gate. Wala po saming magkakapatid un, pero para kay tatay at ibang kapitbahay hindi patas. Anu po ba ang karapatan ni tatay duon para maipaliwang namin sa kanya ng mabuti. Thank you po

#Ronelde Hi, I am not a lawyer but only want to share my little knowledge to you. If your father was ONLY SEPARATED from his 1st wife, your father's marriage to your mother, although you have a Marriage Certificate it maybe considered invalid unless the 1st marriage was NULL and VOID. Assuming the 1st marriage is valid, then their 2 kids are the legitimate heirs, and you 3 kids are illegitimate heirs. Since the property was on loan by your father, the payment could be considered as Liabilities of the Intestate estate of your father. The cost including unpaid realty taxes or amilyar, estate tax, documentary tax, transfer tax, cost of litigation, litigation, administration fees, lawyer's fees, news publication fee if Extra-Judicially settled, etc. should be all deductible from the sale proceeds of the property. This can be agreed upon by you all 5 kids by executing an Extra Judicial Settlement Agreement (read the Rule 73 & 74 of the New Rules of Court). As to the computation of each heir's inheritance, Family Code of the Phil states the legitimine share of an illegitimate child is ONE HALF of an legitimate child. Actually, we were in the shoe when our parents passed away and tatay had 2 illegitimate kids. Ladie

#Ronalde in continuation, there 3 methods of computation of the inheritance ( the remaining sale proceeds after deducting all the Liabilities of the Intestate estate of your father). To think of how much each heir receives cannot be determined until how much was it is sold and how much pa matitira after inawas na ang lahat ng bayaran at gastos...Ladie

#Ronalde... if you don't intend to sell the property but rather to partition or subdivide it among yourselves, the same computation will apply maybe instead of value of the property, number of squaremetage be used and the DENR maybe requested. However, because of the improvement there in (house) you will have another problem. Ladie

#Ronalde... if you don't intend to sell the property but rather to partition or subdivide it among yourselves, the same computation will apply maybe instead of value of the property, number of squaremetage be used and the DENR maybe requested. However, because of the improvement there in (house) you will have another problem. Ladie

@karl704 @xtianjames @ladie

Update lang po. Namatay na din ung anak sa unang asawa ng papa ko. So ako na po ang panganay. Eto n po ang mga katanungan ko.

My father just died last Sept 2017, naiwan ang titulo ng bahay at lupa namin na nakasanla bago siya mamatay. Second family kami at ung unang asawa ng papa ko e hiwalay na sila more than 30 yrs at lahat ng anak ng papa ko sa unang asawa ay patay na. Eto po ang aking mga katanungan:

1. Panu ang hatian ng naiwang property knowing na nakasanla eto at kelangang tubusin pa?
2. Anu ang magiging karapatan sa mana ng mga naiwang pamilya(asawa at anak) ng mga kapatid ko na namatay na?
3. May karapatan pa ba ang unang asawa kahit hiwalay na sila ng more than 30 yrs? May asawa na rin cyang iba. May marriage certificate ang mama at papa ko pero hindi ko alam kung valid ito kc hindi naman legally separated.
4. Paano ang magiging transfer ng titulo at kanino ito mapapangalan? Ako na panganay at ako lang din ang may kakayahan para tubusin ang pagkakasanla ng titulo.

Sana po maliwanagan nyo ako kung anu ang best approach at kung anu ang karapatan ng bawat isa. Maraming salamat po.

#Ronelde: siguro siguraduin mo muna validity Ng marriage Ng Tatay mo. Kumuha ka Ng CENOMAR advisory sa Phil Statistics Authority to know Alin sa 2 marriages Ng Tatay mo Ang valid. Ang kakayahan mong tubusin Ang pagkasanla Ng property ay advantageous sa iyo na magusap kayong mga heirs both legitimate at illegitimate what you would do with it, subdivide or sell it. Sino Ang nakatira sa ngayon? If subdivide the land consider ang improvements baka maapektuhan. Paano Ang pagbabayad Ng Mga taxes, bayad sa abogado, news publication if extra judicially settled among you, transfer tax, capital gains & documentary stamp tax if to be sold, geodetic engineer fee if subdivided, litigation fees, attorney's fees lalu na if sold, real estate amilyar, etc. Dapat isettle din Ito sa paguusap ninyo at Hindi lang iyong loan. Puede Rin ibenta Ng Iba Ang right to inherit (this may involve donor's Tax) sa ibang tagapagmana. Suggest ko kayo kayo muna magusap at pagnagkasundo Ng gusto ninyong gawin, punta KAYO sa abogado para gawin Ang extra judicial settlement of estate Ng Tatay mo. Ang computation Ng Mana ay ayon sa Family Code at iyong succession Ng tagapagmana ay sa Republic Act din. If conjugal property Ng legitimate wife, ang 50% portion Ng Tatay ninyo paghahatian Ng Mga children at 50% ay sa asawa na portion niya. If patay na Ang tagapagmana iyong Mana Nila pupunta sa compulsory heirs niya. Puede gamiting guide. iyong fair market value Ng property sa tax declaration or yong BIR zonal value Ng property sa pagaassess Kung magkano Ang halaga Ng property. Good luck! Ladie.

@ladie thank you so much sa time. Kami ang nakatira sa bahay. Pero may mag question pa ako, matagal ng hiwalay sa unang asawa ng papa ko. 35 yrs na. At may asawa na din cya, may karapatan pa din ba cya?

@ladie additional info pa po, ung sa titulo ng papa ko e nakalagay na legally separated. It means po ba na hindi conjugal property un if ever na hindi pa void ung kasal nila kahit 35 yrs na silang hiwalay?

Hello to All,

Mag ask lang po sana ako ng opinion, sa ngayon po kasi may 30yrs amortization ako sa pagibig para sa house and lot na nakuha ko. Bale 4 yrs na po ako nakakahulog, on time po kami maghulog at walang skip. Balak po sana namin ibenta via assume balance thru pagibig, kaso parang hindi willing yung buyer, gusto nya assume balance pero ang transfer ng name after na nila ma fully paid which is after 30yrs. Eto po ang mga question ko;

1. Safe po ba on my part yung ganitong scheme?
2. if ever po pumayag ako, ano po yung security ko if ever hindi nila ituloy ang pagbayad sa pagibig?
   in essense nasa name ko pa din yung accountability right?
3. pwede ko po kaya ilagay sa contract na "3 months missed payment will automatically void the  contract"?
4. Example natapos nila yung 30yrs of payment, yung cost sa pag-transfer ng name sa new buyer ako pa ba magbabayad?

so far, yan pa lang po naiisip ko na tanung, sana po matulungan nyo ako, maraming salamat po.

Hello! Bumili ako lupa 2 years ago and sa ngayon ang meron ako dokumento sa previous owners (husband and wife) ay irrevocable power of attorney dahil hindi ako sigurado sa panahon na yon kung knino ko ipapangalan ang lupa. Sa ina ko ba or sa anak ko. Dahil palagi naman ako wala sa pilipinas hindi naging option na ipangalan sa akin. Ang s.p.a ay notarized and anotated sa titulo. Hindi pa malinaw sakin noon kjng ano gagawin ko sa lupa. Pero ngayon naisip ko na ibenta or idiretso na ipangalan sa nanay ko. Either way. Magiisue ako ng deed of sale sana. And since may s.p.a ako ay ako na ang incharge sa any transaction. Ang aking tanong ay kung legal ba lahat ito. Dahil naisip ko kung may nangyari masama sa dati mayari baka habulin ng mga anak nya ang naturang lupa. Ang mga dokumento na hawak ko ang ang kasulatang ginawa ng magasawa sa natanggap na pera. Ang aktual na titulo at ang notarized na s.p.a salamat po. * note regular na nababayaran ang mga taxes and amilyar ng lupa.
Salamat po