The "alledged owner" of the property sent our neighbors a notice to vacate the properties which we believe owned by different person.

Good day!

Atty, we would like to seek advice from you regarding the notice to vacate from a lawyer that our neighbors received yesterday. The story goes like this, this property is owned by spouses who doesn't have kids, they allegedly adapted a child when they were still living but during our course of investigation, there was no adaption paper executed till the spouses died. The adapted one was a nephew of the deceased female spouse. To make the story short, the adapted child has children, plenty of them and now claiming the said properties. Actually these claimants already the grandchildren of the deceased.

Ang property tax po sa lupang eto ay hindi po bayad 25 years more or less. May nakatira po na masasabi nating informal settlers po sa ngayon. Kahapon po nakatanggap sila ng letter galing po sa abogadong anak nong nag ki-claim na heir sa lupa. Etong mga informal settlers po dati pa hinihingan nila ng upa or bayad sa lupa, may mga nakatira pong willing magbayad at bilhin ang lupa ngunit ang problema po sa pagkakaalam po namin hindi po nila kayang matituluhan ang lupaing eto sapagkat hindi nakapangalan ang titulo sa kanila kundi sa orihinal na may ari at yong ama nila na adapted "daw" na masasabi nating heir sana kung may adaption paper lang na na execute di po ba?

Ngayon po, ayaw po umalis nong nakatira at kasi iba po sa kanila may paunang bayad na dati, walang resibo or ano mang dokumento na binibigay kapalit nong binayad nila, kasi yong iba po takot lang dati na mapaalis kaya nagbayad nalang po. Ngayon po ayaw na nilang magbayad kasi nasasayang lang ang bayad nila pero di naman pala pwedeng maging kanila ang lupa kasi mahabang proseso pa ang gagawin. So ayaw po nilang umalis.

Ang tanong po namin ngayon, kapag bay di sila umalis, may magagawa po ba ang nag ki-claim nong lupa? Pano po kung pwersahan po silang paalisin at gagamitan ng dahas? Ano po ang dapat nilang gawin? Tama po bang court order ang hihingin nila galing don sa nagki-claim at hindi lang yong letter na gawa nong abogada nilang anak? May laban po ba sila kung magmatigas silang umalis sa lupa kasi po sayang naman po ang mga pinambayad nila dati. Ang nangyayari po kasi ngayon, piniperahan lang sila neto, sayang naman po.

Sana po atty matulungan nyo po ang mga kapitbahay namin sa problemang eto.

Maraming salamat po.

Hintayin na lang na magissue ang court ng order to vacate, in case magkaso sila ng ejectment. Kailangan muna nilang iprove sa court that they are entitled to the possession of the property or the ownership thereof.

Maraming salamat po atty, malaking tulong po ang impormasyon na eto.

Atty, magandang araw po. May karagdagang katanungan po ako, napag alaman po namin na katumbas or mahigit na "daw" po ang value ng babayaring buwis para sa lupaing eto sa market value sa nasabing lupa. Ibig po bang sabihin nito ay maaaring masubasta na po ang lupa ano mang panahon? Gusto po nong kasalukuyang nakatira na ma usisa ang nasabing "chismis" po at gusto nilang malaman ang tunay na katayuan nong lupain. Pano at saan po sila pwedeng lumapit na ahensya para malaman po ang katotohanan? Tama po bang diriktang sa BIR sila lumapit. Isa pa po, sa dahilang interesado din po sila sa lupa, maaari po ba silang magbayad sa buwis nito? Ano po ang prosesong dapat nilang gawin?

Sana po matulungan nyo po kami.

Maraming salamat po.

Para malaman po ang real property taxes na due sa property, punta po kayo sa treasurers office ng munisipyo where the property is located. Tama po kayo, ibebenta po sa public auction yan kung sakaling hindi nababayaran ang taxes nyan. Pwede po kayong magparticipate sa public bidding kung sakali.

maraming salamat po atty. Napapansin po kasi namin sa tagal ng hindi pagbabayad ng tax nong heirs po nung lupa, parang nakakaligtaan po ata ng gobyerno ang lupaing eto kasi di ba po more than 20 years na po na hindi po nababayaran ang tax tapos wala naman po kaming nakikitang nakapaskil sa munisipyo na naka subasta na po eto? Pwede po ba kaming humingi ng listahan sa treasurers office sa aming munisipalidad sa mga lupang naka subasta na po?

Pwede po. Requirement po ang pagpost ng notice of public auction for 3 consecutive weeks bago ang scheduled sale. Titled po ba ang property na ito? Kung hindi po, pwede po kayong magresearch sa internet, prescription or adverse possession para alam nyo po ang rights nyo.

May titlulo po ang lupang eto, pero matagal na pong hindi nababayaran ang tax base po sa sinabi ng taga assessor. Sa kanila din po namin nalaman about sa proseso ng subasta. Maraming salamat po talaga atty, malaking tulong po ang mga kasagutan nyo. Sana po di po kayo magsawang tumugon sa mga karagdagan naming katanungan pa. God bless po..

Atty, medyo hirap po ako sa mga terminologies na nababasa ko po sa pag reseach ko po about adverse possession. Tama po bang 30 years po ang required years na tumira sa lupang hindi nila pag aari bago maka claim for adverse possession? Pano po atty kung sa isang titulo dalawa po ang nakatira or informal settlers sino po ang mas may karapatan mapunta sa kanya ang property? Or pwede po kayang hatiin eto sa dalawang nakatira? Sa nabasa ko po kasi about adverse possession, may possibility po na magiging kanila na po yong property lalo na po sa estado ng titulo sa lupang tinitirahan nila ngayon, yon pong heirs ngayon na sinasabing adapted daw nong orihinal na may ari at wala naman pong adaption paper na na execute. Malaking posibilidad po talaga na "maaagaw" po ang lupang eto sa mga "heirs daw" at mapupunta sa mga informal settlers ngayon? Atty, pasensya na po sa kakulitan gusto lang po talaga namin malaman ang tamang hakbang para po malinawan na po silang lahat.

Ang kasalukuyang laban lang po talaga nila ngayon ay ang katotohanang kailangan pa nong claimant patunayan na kanila ang lupa thru court. At while waiting po sa decision kung may aksyon man ang kabila, ay gusto na rin po ng mga informal settlers na maging legal ang kanila pagtira dito kaya gusto nila bayaran ang tax nito sa tamang paraan.

Maraming salamat po.

Kaya ko po naitanong kung titled yung property ay dahil sa batas po, a land covered by a Torrens title is indefeasible and imprescriptible. Ibig sabihin po, hindi po ito pwedeng maacquire through adverse possession kahit gaano pa katagal. Pero sa batas din po, an actual possessor of the property is presumed to have a just title to it. Kaya hindi po siya mapapaalis ng basta basta unless the claimant will show na mas entitled po sya sa property. Kung sakali man po na magpetition ang adopted child ng mayari na ipatransfer sa kanya ang title ng property, maghire na lang po kayo ng lawyer para ioppose nyo po ang transfer.

Maraming salamat po sa pagpapaintindi atty. At least ngayon nadagdagan po ang kaalaman namin. God bless po..

Good day,

Atty, may tanong po ulit ako tungkol sa lupa nato. Yong kapitbahay po namin na informal settler ay hindi po naka sali sa bidding nong nagsubasta po ng lupa. Ngayon po ang nangyari, may nanalo na po sa subasta at isa na ngapo ang nasubasta ang lupang tinitirhan nila. May habol pa po sila sa lupa atty? 30 years na po silang nakatira sa lupang eto at yong nanalo po sa subasta ay may pera po talaga kaya po madali sa kanya napunta ang lupa. Ano nalang po ang mangyayari don sa nakatira don ng 30 years? Willing po siyang magbayad sa tax delinquency nong lupa, kaya lang naman po hindi sila makapagbayad noon nong ibinibinta ang lupang yon sa kanila kasi hindi po makapagpakita ng titulo ang nasabing may ari at naninigurado lang po yong informal settler na bibili kasi may nakapagsabi din po na hindi daw po legal heir yong nagbebenta.

Ang problema nila ngayon atty pano kung hindi ma redeem sa talagang may ari sa loob ng isang taon yong lupa, tapos ma grant ang deed of sale don sa nanalo sa subasta. Wala na po ba silang karapatan sa lupa kahit 30 years silang nanirahan doon. At kung tax lang po ang problema, nasa 30k lang naman po iyon, at maaari nilang mabayaran yon sa loob ng isang taon, hindi lang talaga sila nakasali sa subasta kasi wala pa po silang pera nong isubasta eto.

Sana po atty matulongan nyo po ako mapaliwanagan ang mga kapit bahay namin, madami po sila na may ganitong problema ngayon.

Salamat po.