land title transfer

Good day. Just want to ask kung ano po ang "ethical way" na pwedeng gawin to transfer the land title sa name ng mother ko. The original title nakapangalan po sa 3 tao. Sa mother and father ng nanay ko at sa kapatid ng mother ng nanay ko. Matagal na po ang title and still written in Spanish language pa. We've paid the taxes I think more than 20yrs di nabayaran. Matagal na sa tita ko (kapatid ng mother ko) yung title ng lupa at hindi binayaran ang taxes. That time ng binigay sa nanay ko ang title ng lupa saka namin nalaman na matagal na palang di nabayaran ang taxes. Pero ok na po as of now.

Is it possible na malipat yung title sa name ng nanay ko? Nakausap ko po ang mga kapatid ng mother ko, wala naman daw po silang habol meaning payag sila. Ang iniisip ko lang po ay 'yung mga pinsan nila sa mother side which is nakapangalan din sa nanay ng mga pinsan nila.

Pwede po kaya na mag offer na lang ako ng payment sa sinuman ang nais magclaim ng parte nila sa lupa? Or waiver na di sila maghahabol?

Naumpisahan ko na po kasi ipagawan ng bahay ng nanay ko, and I was surprised na ganun pala ang nakasulat sa title. Sa pagkakaalam ko po kasi ang lolo at lola ang nakasulat, kasama pa po pala ang kapatid ng lola ko. Patay na po parehas ang title holder and di po sila nakagawa ng testament to transfer it.

i hope you can help me. thanks a lot.